中国楼市迎来了久违的历史性时刻。

昨日，中国人民银行、金融监管总局联合发文调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

人民银行还宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。不仅如此，人民银行还发声设立3000亿元保障性住房再贷款。

受楼市政策组合拳影响，A/H地产股昨日出现集体爆发。截至收盘，房地产开发指数大涨6.25%，超20只房地产股集体涨停，房地产服务板块涨幅更甚，收盘涨幅达到10.72%。

买房首付比例史上最低 100万元贷款30年 利息可少7万

在央行连续发布的三项房地产金融政策中，房贷首付比例调降幅度较大，超出市场预期。“过去全国购房首付比例最低为20%，如今降低至15%,这是历史最低的首付比例。”易居研究院研究总监严跃进表示。

此时调整最低首付款比例，有何深意？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，国外首付比例低至10%，有的国家甚至只有5%。降低首付比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，意味着购房门槛下降，“可以探得着了”。同时，降首付与降利率相结合，再叠加房价下跌和后续潜在的降税费，购房者的月供负担将大幅度下降，房贷会进入“可支付”阶段，即月供不会明显影响居民的其他消费。

对购房者来说，新发布的首付利率政策究竟能带来多大的实惠呢？如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。

此外，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》中指出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。对此，严跃进表示，对于商业性房贷，过去是有一个最低利率要求的，现在这个利率下限取消了。今后即使定价低于3%都可以根据银行自己情况来决定，这也是房贷利率市场化的重要体现。

在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的同时，根据最新政策，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构则根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

有分析指出，取消全国层面住房贷款利率政策下限，无疑将带动更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少很多。

“政策春风”吹

“楼市春天”还会远吗?

面对一系列的政策利好，有不少投资人憧憬，房地产是否将就此迎来“第二春”？

需要指出的是，尽管这次央行楼市利率政策十分给力，但楼市基本面状况仍面临不小的挑战。国家统计局同日发布的2024年1-4月份全国房地产市场基本情况显示，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。以房企新开工数据为例，今年1-4月，房地产企业房屋施工面积同比下降10.8%；房地产新开工面积同比下降24.6%，该指标已出现连续31个月的下跌态势。此外，从房价来看，1-4月，全国商品房销售均价9595元/平方米，环比上涨1.8%，但同比降幅仍达9.2%。

“从4月房地产领域主要数据来看，房地产继续处于调整期。”国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，下阶段，要结合房地产市场供求关系新变化，以及人民群众对优质住房新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

面对错综复杂的楼市环境，在昨天的国务院政策例行吹风会上，住建部副部长董建国指出，下一步的工作重点包括：

一是打好商品住房项目保交房攻坚战。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。

二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。

三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。

四是妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

不可否认的是，房地产的市场环境正在回暖，管理层也传达了一些非常积极的信号，央行一揽子政策有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。

在中原地产首席分析师张大伟看来，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。“国家救房地产的决心已全面体现在政策上，未来更多的政策会落地，对房地产可以乐观起来了。”