本文转自：半岛都市报

房贷新政!取消商贷利率下限

首付比例最低15%,公积金贷款首套二套利率下调 半岛全媒体记者于红靓

17日下午,中国人民银行连发三条通知,调整商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例。这其中,取消贷款利率下限,有利于推动商业性贷款执行更优惠的利率；下调公积金贷款利率,直接为购房者节省购房成本；下调首付比例,则有效降低购房门槛,扩大购房群体。多位业内人士认为,房贷政策的调整,有利于刺激市场,推动楼市整体向好。

公积金贷款利率再下调

17日,央行的第一份通知提到,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有),结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

贷款利率下限的取消,意味着银行获得更多自主空间。有金融界人士分析,此举进一步拓宽了金融机构自主定价空间,对于推动房贷利率市场化改革具有重要作用。另一方面,取消首套房贷利率下限,有利于推动首套住房商业性贷款执行更优惠的利率,可进一步降低购房者贷款负担,增强房地产市场活力,有利于稳定市场预期,提振住房消费意愿,促进房地产信贷市场平稳发展。

央行发布的第二份通知涉及到公积金贷款利率。自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

在本次公积金贷款利率下调之前,2022年10月1日,青岛曾下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

此次,时隔一年多,公积金贷款利率再下调,对购房者来说无疑是重磅利好。算上之前,青岛上调公积金贷款额度——贷款额度在满足岛城规定的公积金贷款首付比例的前提下,住房公积金最高贷款额度可达115万元,购房者贷款购房成本大大降低。

以首套房,最高可贷款115万元为例,随着利率由3.1%下调到2.85%,每月利息可省154.78元,30年总共可省55720.8元。

调整贷款最低首付比例

央行发布的第三份通知提到调整个人住房贷款最低首付款比例。对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。目前,岛城现行政策,首套房不低于20%,二套房不低于30%。

在此基础上,中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求,按照因城施策原则,自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

下调首付比例,多位业内人士认为,此次首付比例政策属于按揭贷款历史上最宽松的首付政策,降低幅度刷新历史纪录,首套和二套房首付比例均是历史最低。“降首付的作用是更直接降低了购房的门槛,有利于市场上整个购房范围的扩大,对购房群体的增加是有一个相对利好作用的。”岛城著名楼市分析专家张斌认为,一系列政策有利于楼市整体向好。

当前贷款环境堪称“史上最松”

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,也就是说中央层面已经没有商贷利率的“限制线”,各地可以根据自身经营情况自行设定。此举有利于各地结合自身情况出台相对合理公平的房贷利率,在当前的贷款背景下,各地有望紧跟中央步伐,商贷利率有望进一步下滑,当前LPR为3.95%,后续房贷利率有望跌破3%,降至历史最低水平,居民购房贷款成本进一步下滑；下调个人住房公积金贷款利率,将使更多稳定就业的职工以更低成本购房,增强职工的购房能力,刺激稳定就业的职工入市；而首付比例的调整无疑降低了购房门槛,利好购房者,也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。

王小嫱认为,今年以来,市场表现不及预期,金三银四成色不足,无论是新房还是二手房,量价齐跌,业主以价换量,市场情绪跌至低谷,行业信心不强。预计本次对提升成交活跃度有明显效果,按照以往经验,中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市,提振市场的活跃度,短期能促进房市加速改善。中期来看,当下居民市场收入预期弱,拖累购房需求的释放,中期还得依靠经济就业环境的改善。

青岛卓易数据首席分析师王玟琳认为,此次政策力度和层次可以说是史诗级,充分说明地产行业在经济中的重要地位。首付比例首套房15%创造了中国商品房时代的史上最低,这更多作用于一线城市；贷款利率公积金和商贷双管齐下,减少了购房成本和压力,会刺激刚性需求以及部分观望人群出手,市场会有阶段性的活跃,作用的持续性需要结合市场观察。